Налоговый вычет при продаже недвижимости

Многих клиентов АН «АЯКС» интересует вопрос: в каких случаях можно не платить фискальные взносы при реализации своего недвижимого имущества? Денег часто в обрез: надо продать жилье, купить новое и сделать ремонт, к примеру. Хочется сэкономить там, где это возможно.

В этой статье мы подробно расскажем, кто и в каких случаях может рассчитывать на налоговый вычет при продаже недвижимости, и в целом подробно рассмотрим механизм подобных вычетов.

Разберемся в понятиях

Первое и главное: в России еще с 2016 года действует правило, согласно которому прибыль, полученная от реализации недвижимости, можно не декларировать (и, соответственно, ничего с нее не платить государству), если объект перешел в вашу собственность после первого января 2016 года, принадлежал вам менее трех лет, и если выполнен ряд условий:

а) Вы унаследовали от кого-то это недвижимое имущество, либо вам его подарил кто-то из близких родственников. Чтобы выяснить, достаточно ли близка степень родства, чтобы не платить налог с продажи, изучите материалы четырнадцатой статьи Семейного кодекса Российской Федерации. Если коротко, то близкое родство – это кровная родня одного, соседнего поколения либо через одно поколение. Тогда налоговый вычет с продажи недвижимости просто не понадобится

б) Вы приватизировали эту недвижимость и были ее владельцем три года и менее.

в) Вы стали владельцем помещения, будучи до этого арендатором – а в собственность оформили объект согласно условиям ранее подписанного контракта о пожизненном содержании предыдущего владельца.

Если какое-либо из условий выполнено, в течение трех лет можете смело продавать и не платить. Если же у вас другая ситуация, то минимальный срок вырастает уже до пяти лет. Проще говоря, если вы купили квартиру у застройщика, то, перепродав ее через четыре года, вы будете обязаны подать декларацию и уплатить налог с его реализации. Но тут важно уточнить, что новое законодательство действует по отношению в недвижимости, которая была оформлена в собственность с 2016 г. Если вы приобрели и оформили объект раньше, то вычет возможен также спустя три года, и никаких дополнительных условий нет.

Другие варианты исчисления платежа

Есть интересный нюанс: если вы понимаете, что платить надо однозначно, выясните, не подходит ли ваша собственность под спецкритерий: речь о заниженной рыночной цене объекта. Бывает так, что по кадастру квартира стоит 2 миллиона рублей. А продать ее дороже, чем за 1,2 миллиона – никак не получается и точно не получится. Так вот, если придется оформить сделку по цене, которая составляет семьдесят и менее процентов от кадастровой, то налог будет меньше: применяется коэффициент 0,7 к кадастровой цене. То есть заплатить надо будет около 14 тыс. рублей, не больше.

Есть и еще вариант снижения нагрузки: вместо того, чтобы считать только вычет, можно минимизировать сам доход, полученный от реализации объекта: доказать, что при его покупке ранее деньги были потрачены на сбор документов, на риэлторские (брокерские) услуги, на выплату процентов по ипотеке.

Считаем с умом

Прежде всего, надо уяснить: больше одного миллиона вычета при продаже жилья или участка никто никогда вам не даст – таков закон. А максимум, на который стоит рассчитывать при реализации гаража или нежилого объекта – четверть миллиона.

Если жилье продают несколько владельцев в рамках одной сделки (один договор купли-продажи), то вычет на общую сумму до 1 млн рублей распределяется между ними всеми – в зависимости от их долей.

Либо вычет вообще может быть не нужен: если квартира стоит до 1 млн рублей, декларацию подать надо, а вот платить налог – нет.

Как считать, если от налога точно не уйти?

Тут мы вам советуем привлекать к делу юристов и иных профильных специалистов – потому что вычет можно формировать по-разному и к каждом конкретном случае надо анализировать ситуацию, выбирать оптимальную схему – как делают юристы «АЯКС». Для примера приведем реальную историю.

Наш клиент владел квартирой всего два года, а продать надо было срочно. Как быть с вычетом? Покупал он за 4,7 млн рублей, а продал уже за 5,5 млн.

Доход получится путем вычета 1 млн рублей от 5,5 млн. Умножаем на ставку НДФЛ 13 процентов и получаем 585000 рублей налога. Дороговато, да?

Тут продавцу выгоднее поступить иначе: получить вычет по расходам. Допустим, от подтвердил расходов на 3 млн рублей. Умножаем остаток на 13%, получаем 195 тысяч рублей. Так в данном случае формируется налоговый имущественный вычет при продаже недвижимости.

Схема получения

Когда вы провели все необходимые изыскания, определились со схемой, можно оформлять вычет. Для этого нужно следующее:

1. В конце года заполняем декларацию по форме 3-НДФЛ
2. Делаем дубликаты всех бумаг, которые подтверждают реализацию недвижимости
3. Если вычет считаем по расходам, собираем все чеки и договоры, подтверждающие ваши траты.

4. Несем в ФНС декларацию, пакет всех собранных бумаг, пишем заявление ждем решения налоговой.

Вуаля, все сделано! Если у вас остались вопросы касающиеся применения налогового вычета при продаже дома или квартиры, обязательно звоните или пишите специалистам «АЯКС-Риэлт». Важно отметить, что при проведении продажи объектов мы предоставляем полное юридическое сопровождение и, разумеется, помогаем оформлять вычеты. Обращайтесь в любой момент!